鲁能北京囤地疑云

2019-10-01

??? 2005年签订合同时,格拉斯小镇一面积32万平方米的地块的合同价款仅为3188.299万元,这仅仅为格拉斯目前几栋别墅的价格

??? 《了望东方周刊》记者周范才,特约撰稿孟祥德、雷慧婷 | 北京报道

??? 从首都机场高速路出京方向杨林出口出去,往左驱车八公里,便会见到一片豪华的别墅群,沿路不时出现的标志牌上写着:格拉斯小镇。

??? 这是鲁能旗下北京海港房地产开发有限公司投资开发的京城高档别墅群之一。由于规划的别墅以及配套设施远没有建完,总占地近3400亩地的规模使得建成的几十栋欧式建筑在一片绿意盎然中依旧显得那么的孤独。

??? 这里位于温榆河畔,景色秀丽,紧挨着首都国际机场T3航站楼,不时有飞机从头顶轰鸣着飞过。此前,有关鲁能该地块涉嫌囤地的消息多次见于报端。然而,格拉斯小镇却在过去数年中,安睡至今。

??? 五年开盘仅两次

??? 2006年10月28日,鲁能地产在北京温榆河畔隆重举行了盛大的“造镇计划”启动典礼,格拉斯小镇由此进入世人视线。据格拉斯小镇售楼处工作人员任瑜介绍,格拉斯小镇占地3400亩,计划建筑面积为1000亩。然而到如今,过去五年仅仅开盘两次,总建筑面积不到10万平米。

博彩bet356英国官网??? 北京市房地产交易管理网显示,格拉斯小镇一期项目在2006年10月开盘一次,获得销售许可证的日期为 2006年10月15日,出售东海花园21号住宅楼等84项。而后两年半多的时间没有任何销售项目,直到2009年5月17日、20日格拉斯小镇再次获得预售许可,待售位置分别介绍为东海花园A地块和东海花园一期。据格拉斯小镇的宣传资料显示,一期项目的总占地面积被描述为15.7万平方米,二期项目的总占地面积被描述为9.5万平方米。

??? 此后再次没了声音,一直到现在,北京市房地产交易管理网上一直没有任何显示。

??? 格拉斯小镇地处通州区宋庄镇葛渠村。据当地村民介绍,是因为资金的问题才导致地块闲置,“一开始地拿过来没那么多钱,资金周转不过来。资金没到位干不了,那边还有一部分没拆,有钱的话早就拆迁完了,房子没有卖出那么多。”

??? 还有的村民认为,“2004年拿到的地,现在又在扩大呢。都闲着,全是草,村民要种,格拉斯不让。”据当地村民透露,项目所在地原系耕地,被征用后,村民与开发商始终存有一些争议。

??? 据中国房地产报去年报道,这个与格拉斯小镇一墙之隔的葛渠村,此前有一部分区域曾被规划在别墅项目内,但现在却同周边其他两个村落一起被列在了首都机场噪声污染区农村居民点搬迁定向安置规划内。葛渠村的整体搬迁项目尚在宋庄镇的规划实施中。

??? 该报道也透露,早在2010年10月,格拉斯小镇售楼处即已宣传三期工程明年开工,而本刊记者走访时发现,三期工程依然处在围挡中,售楼处的解释是,“已开始前期工作。”

??? 早在2010年8月,格拉斯小镇全部面积的一部分“东海花园二期B地块”就出现在了国土资源部公布的1457宗闲置土地“黑名单”中,其时闲置的理由被解释为“政府原因”。如今整整一年时间过去,格拉斯小镇未来建设的情况依旧不明朗。

??? 北京市规划委员会通州分局网站公开资料显示,北京海港房地产开发有限公司早在2002年就拿到了该项目地块东海花园(即格拉斯小镇)的规划书,2003年拿到了东海花园住宅及配套的规划书,2004年10月拿到了庭院式住宅及配套的规划书,12月拿到了B地块及配套的规划书。地块取得的时间已然不短,可为何建造的速度却随着时间的流逝不见进展?

??? 一年前就进入国土部囤地“黑名单”

??? 7月30日,本刊记者以“单位老板买别墅”的名义走进格拉斯小镇探访。据售楼处工作人员任瑜介绍,一、二期已经基本售完,仅剩为数不多的几套,而“三期还没有开始,还没有拿到开发证”。据其介绍,格拉斯小镇规划有五六期不等,至于未来何时开发,是未知数。

??? 据她介绍,目前在售为数不多的几栋别墅中,每栋均数千万元。本刊记者实地探访的几栋五六百平米左右的格拉斯小镇面积最小的别墅,售价也近1800万元。

??? 但是,根据2010年国土资源部公布的1457宗闲置土地“黑名单”显示,其东海花园二期B地块在2005年签订合同时整个32万平方米的地块的合同价款仅为3188.299万元。这是格拉斯目前几栋别墅的价格。

??? 本刊记者查询得知,去年8月初国土资源部爆出的1457宗闲置土地“黑名单”中,格拉斯小镇所在的东海花园二期B地块出现在《有关房地产开发企业土地闲置情况表二》中。文中显示该地块供地面积为31.88299公顷约32万平方米,合同价款3188.299万元,合同签订时间为2005年8月23日,约定开工时间和约定竣工时间分别是2006年2月19日和2007年7月1日。

??? 本刊记者就此辗转联系上北京海港房地产开发有限公司的一王姓经理,他承认格拉斯小镇出现在了去年国土部点名曝光的黑名单中,并解释说“我们的工程还在建”。至于该地块闲置的原因,王经理先是表示“我们这块地没有问题”,继而解释“土地闲置不是分两种嘛,一个是因为开发商的原因,一个是因为政府的原因”。

??? 他说, “闲置有政策性闲置,有开发商自己的原因闲置,如果是开发商的原因不就收回了嘛”。就本刊记者询问是何种具体政策原因,王经理给出的解释是,“政府有一个关于0.6容积率以下的一个条款,你可以去查一下”。

??? 容积率是指建筑总面积与建筑用地面积的比,国家对此有严格的规定。2006年5月31日,国土资源部曾发布通知,“中国一律停止别墅类房地产项目供地和办理相关用地手续,并对别墅进行全面清理。”同时明确,联排、双拼以及Town House等低密度住宅不属于别墅范围,而被划入高档住宅范围。

??? 有关观察家认为,随着土地资源的稀缺,政府对市场供应量的控制必将引发独栋别墅在售项目的价格上涨。自停批别墅用地的政策出台以来,土地资源的稀缺性便成为别墅的最大卖点。

??? 对于格拉斯小镇而言,起初规划设计是独栋别墅,容积率在0.2~0.5,而随着国家政策的变更,要求提高土地利用率的政策出台,其规划设计因此需要修整,竣工的日期也就只得延后。这是鲁能方面的解释之一。

??? “政府原因”?

??? “国家对于土地闲置历来是反对的。”国务院住房制度改革领导小组原办公室主任、住建部房地产产业司司长张元瑞认为,“只不过在探究土地闲置原因时往往非常复杂”。

??? 房地产投资顾问朱凌波在接受本刊记者采访时认为,对于土地闲置的原因,“第一是国家的宏观调控,有很多地方限购,造成销售受阻;第二个是地价也很难上扬了;另外,现在阶段拿到地后如果马上开发,这个投入也会比较大”。

??? 对于开发商所谓“政府原因导致闲置”的现象,朱凌波认为,“开发商要拿到这块地,相关的手续没有全,那可能就是政府的原因了。就地方政府来讲,他不会有什么原因。因为地卖出去就完成了他的土地财政收入了,他肯定是希望能尽快开发,投入销售。”

??? 显然,对于开发商来讲,他们是乐见土地闲置的。“闲置就相当于减少供应量,对开发商来讲有多重好处。”朱凌波认为,“现在市场不好,开发商就等着,什么时候市场转好了再投入开发。”

??? 张元瑞也分析说,拿了地就必须得开发。“如果你把地囤在那,等待升值,房地产开发的初衷就变了,等于是土地囤着赚钱而不是开发了。”

??? 据此前媒体报道,格拉斯小镇所在项目已交由鲁能集团统一管理。

??? 随着近年国土资源部有关管理的力度加大,开发商的土地闲置越来越受到政府限制。据了解,在2010年,国土部、住房和城乡建设部曾联合发出《关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知》,明确土地闲置一年以上的开发商不能参与买地;闲置土地闲置一年以上不满两年的,必须征收闲置费,闲置两年以上的,必须坚决收回。

??? 该份《通知》还规定,各类住房建设项目应当在划拨决定书和出让合同中约定土地交付之日起一年内开工建设,自开工之日起三年内竣工。此外,按照2010年4月14日以来国务院出台的楼市系列调控政策,有囤地记录的企业,将在银行信贷方面被予以限制、封杀。

??? 对鲁能集团下属企业开发的“格拉斯小镇”是否违反上述规定的社会存疑,本刊记者数次联系北京市国土资源局,请求采访有关格拉斯小镇土地出让、利用、闲置原因等情况,该局新闻办回复要等领导审批,截至本刊发稿,还未获更多的回应。

??? 朱凌波认为,政策如何真正发挥作用,“关键是地方政府能不能严格执行这个政策”。“一味地拖延只会造成国有资产的流失,闲置土地的处理,关系到房地产市场的健康发展。”张元瑞认为,这关系到社会经济的良性进步,地方政府和企业都必须以积极的态度去面对。

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